Renouvellement du contrat de bail commercial : les nouvelles conditions ne s’appliquent qu’au bail renouvelé

Renouvellement du contrat de bail commercial : les nouvelles conditions ne s’appliquent qu’au bail renouvelé

En matière de contrat de bail commercial, la loi offre au locataire le droit de demander le renouvellement du contrat à trois reprises. Cette demande de renouvellement est toutefois soumise à des conditions strictes de forme et de délais : elle doit être notifiée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, préciser les modalités de réponse du bailleur, et être introduite entre 18 et 15 mois avant l’expiration du bail en cours.

Lorsque le locataire sollicite le renouvellement du contrat de bail commercial, la demande doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles il est disposé à conclure le nouveau bail. Il est ainsi loisible au preneur de faire état de conditions différentes de celles du contrat en cours, comme par exemple une modification du montant du loyer, une possibilité de faire des travaux et les modalités de ces travaux etc. Si le bailleur ne répond pas à cette demande dans les trois mois, soit en l’acceptant, soit en la refusant, soit en soumettant le renouvellement à d’autres conditions, celui-ci est présumé accepter le renouvellement aux conditions proposées par le locataire.

Il y a également lieu de noter que si le locataire propose des conditions différentes dans sa demande de renouvellement, ces conditions ne peuvent porter que sur le futur bail et non sur le bail en cours au moment où le locataire formule sa demande.

C’est dans ce contexte que la Cour de cassation a été amenée à rendre un arrêt le 16 février 2026. En l’espèce, le locataire avait demandé le renouvellement de son bail en subordonnant celui-ci à une réduction de loyer pour le bail en cours.

En appel, le tribunal de première instance d’Anvers avait considéré que le locataire pouvait demander de nouvelles conditions tant pour le nouveau contrat que pour le contrat en cours, sans que cela ne porte atteinte à la valeur juridique du renouvellement. La Cour de cassation a toutefois cassé la décision rendue par la juridiction anversoise, estimant que cette dernière n’était pas justifiée au regard du droit parce que les nouvelles conditions ne pouvaient concerner que le bail renouvelé, et non le bail en cours.

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